Покупка квартиры является важным и ответственным шагом. Данный вопрос требует тщательного подхода. В новостройке приобрести квартиру проще, чем на вторичном рынке, так как юридическая история новой квартиры чистая. Если отнестись к выбору квартиры легкомысленно, то могут появиться недостатки, которые будут сильно портить жизнь. В худшем случае можно остаться вообще без жилья. Поэтому перед тем, как вы решите купить квартиру в СПБ на вторичке, ее необходимо проверить по нескольким параметрам. Более подробно о том, на что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке представлена данная статья.
Общее состояние дома
Осматривать квартиру на вторичном рынке перед покупкой стоит начинать с общего состояния дома:
- Внешний вид дома. Здесь необходимо проверить: есть ли трещины, осыпающаяся штукатурка.
- Состояние крыши: есть ли протечки, следы ремонта.
- Общественные пространства. Сюда относятся пространства, на которых бывают все жильцы дома. Это двор, лестничные клетки, площадки и лифты.
Сначала необходимо узнать из какого материала построен дом и в каком году, затем уточнить, когда должен быть проведен капитальный ремонт с учетом района, в котором находится дом. Затем проводят проверку того, когда в последний раз проводили капитальный ремонт дома. Особенно это актуально для домов старше 2000 года постройки. Проверка осуществляется на сайте ЖКХ. Здесь в поисковой строке необходимо указать в строке поиска город и адрес объекта.
Техническое состояние квартиры
После проверки состояния дома, переходят к осмотру самой квартиры. Если провести осмотр поверхностно, то в дальнейшем можно пожалеть о покупке квартиры, потратив средства на устранение дефектов. В квартире проверяются:
- Стены: необходимость переклеивания обоев, обновления краски, необходимость выравнивания стен, проведения других ремонтных работ.
- Пол: наличие трещин, пузырей и неровностей.
- Потолок: необходимость штукатурить потолок или окрашивать.
- Лоджия, балкон и окна: проверить пропускают ли окна и балкон воздух, есть ли следы плесени и разводов. Рабочее состояние окон и дверей: как хорошо они открываются и закрываются.
- Состояние водопроводных и отопительных труб: проверка труб, нет ли на них ржавчины. Необходимо открыть кран и посмотреть, какой в нем напор воды и какого цвета вода.
- Электропроводка: осматривают состояние выключателей и розеток. Необходимо узнать выбьет ли розетки, если, например, сразу включить утюг, пылесос и микроволновую печь.
- Состояние газовой системы: в рабочем ли состоянии счетчик, на видном ли месте находятся газовые трубы.
- Как работает вытяжка. При открытом окне и закрытых дверях к вытяжка подносят лист бумаги. Он должен притягиваться внутрь вытяжки.
Также стоит уточнить у продавца, что из техники и мебели он увезет, а что оставит.
Юридические аспекты
Перед покупкой квартиры на вторичном рынке особенно важно провести проверку всех документов, связанных с продавцом квартиры:
- Выписку из ЕГРН с информацией о собственниках. Все, кто есть в выписке должны быть согласны на продажу квартиры. Из выписки можно узнать о наличии обременений (залог банка, арест за долги и прочее). Точный адрес, кадастровый номер, метраж комнат, наличие перепланировки. Выписку необходимо запросить у собственника.
- Документы собственников. Для совершеннолетних собственников необходимо проверить действительность паспорта, его семейное положение и информацию о детях. Если собственник несовершеннолетний, то необходимо проверить у детей до 14 лет свидетельство о рождении, а старше 14 лет необходимо проверить паспорт. Если собственником является ребенок, то потребуется разрешение органов опеки на продажу квартиры, если ребенку более 14 лет, то потребуется также согласие ребенка.
- Правоустанавливающие документы на квартиру. Это документы, на основании которых собственник получил квартиру. Такими документами может быть: договор купли-продажи, договор дарения и прочее.
- Информацию о задолженности ЖКУ. Проверить отсутствие долгов возможно по последнему платежному документу.
Социальная и инфраструктурная среда
Чтобы в дальнейшем не возникало проблем, важно также проверить соседей и инфраструктуру района, в которой находится квартира. О неблагоприятных соседях можно узнать по неприглядному виду дверей, следам взлома, изуродованому подъезду. Также можно заглянуть в почтовый ящик. Если из него торчат квитанции с долгами и повестки в суд, то скорее соседи неблагополучные.
Также стоит оценить экологическую обстановку в районе, наличие заводов. Из инфраструктуры стоит проверить наличие магазинов, больниц, транспортную доступность, загруженность дорог, близость к садикам и школам.
Переговоры и заключение сделки
После проверки документов и квартиры, в случае, если покупателя все устраивает, то наступает этап переговоров и заключения сделки. При переговорах стоит начать торг по стоимости квартиры. Снизить стоимость квартиры возможно, основываясь на следующем:
- Старый дом: сталинка или хрущевка.
- Отсутствие капитального ремонта и планов на его проведения в ближайшее время.
- Плохое состояние подъезда, подозрительные соседи.
Перед заключением основного договора купли-продажи, стоит составить и подписать предварительный договор. Это будет подтверждающий документ о намерении участников заключить сделку. Данный договор подписывается по желанию, однако его рекомендуется заключить, так как стоимость на недвижимость высокая и сразу всю сумму внести многие не могут. Предварительный договор обязательно необходимо заключить, если в сделке есть несовершеннолетние лица и в сделках с ипотекой.
При заключении сделки о купле-продаже обязательно стоит побеспокоиться о безопасности расчетов. Для этого используются аккредитованные и банковские ячейки. Расчеты через банковскую ячейку являются наиболее безопасным вариантом, так как деньги находятся в надежной защите у банка. Обе стороны защищены законом. Деньги продавцу переданы не будут, пока не будет оригинала договора с отметкой о регистрации права в Росреестре. Другим безопасным способом расчетов являются расчеты через аккредитив – расчет через блокированный лицевой счет. Банк перечисляет деньги продавцу только после совершения сделки. До этого момента деньги заморожены.
Заключение
Таким образом, покупка квартиры на вторичном рынке – сделка, которая требует предельной внимательность и тщательной проверки. При покупке необходимо проверить: дом, техническое состояние квартиры, документы на собственников, соседей, инфраструктуру района и многое другое. Также важно обеспечить законность сделки. Покупка недвижимости требует профессионального подхода, поэтому важно получить консультации у профессионалов, чтобы завершить сделку успешно.